O družstevním bydlení v Lovosicích předseda Stavebního bytového družstva SChZ pan Milan Batík

Stavební bytové družstvo SCHZ je pro stavebníky a bytovou politiku v Lovosicích již dlouhodobě známý pojem. Dnes se mluví čím dál více o družstevním bydlení jako o jedné z možných cest výstavby nových bytů. Požádali jsme proto předsedu SBD SCHZ pana Milana Batíka o několik slov na téma „družstevní bydlení“ a se zaměřením na Lovosice.

Pane předsedo, mohl byste pro čtenáře představit vaše bytové družstvo a uvést několik základních údajů o jeho velikosti? Kolik domů a bytů v Lovosicích SBD spravuje?

Stavební bytové družstvo SCHZ má sídlo v Litoměřicích v Teplické ulici. Domnívám se, že naše bytové družstvo patří mezi nejstarší v dnešním Ústeckém kraji. Bylo založeno v srpnu roku 1960 za podpory vedení n. p. SCHZ Lovosice. V sedmdesátých letech minulého století nás postihla násilná integrace z rozhodnutí „stranických orgánů“ a bylo k nám připojeno několik menších družstev z Lovosic a Litoměřic. Statistické údaje, které nás charakterizují jen velmi stručně:

Počet spravovaných bytů	3127
z toho v Lovosicích	569
Počet objektů	85
z toho v Lovosicích	12
Počet družstevních bytů	2580
Počet bytů ve vlastnictví	547
Nebydlících členů	78

Počet zaměstnanců	20
Dohoda o pracovní činnosti	125

Správní poplatek od roku 2005:
člen - nájemce	135 Kč/měs.
člen - vlastník	198 Kč/měs.
vlastník nečlen	198 Kč/měs.

Dotace do dlouhodobé zálohy na opravy (DZO) na 1 m² se pohybuje od 7 Kč do 25 Kč. Na 1 b.j. je v průměru stále udržován stav DZO 7 tisíc Kč. Neplatiči cca 7 %, dluh na nájemném cca 1,6 milionu Kč. Od 1. 2. 2005 jsme se stali „ze zákona“ plátci DPH.

SBD má svoje postavení a působení podložené stanovami. Za jakých podmínek vzniká členství v SBD? Jde zejména o finanční podmínky a závazky členů družstva.

Stavební bytové družstvo je společenstvím neuzavřeného počtu osob, jehož hlavním posláním je opatřovat si společnou činností společnými prostředky byty, hospodařit s nimi a tak se podílet na uspokojování svých bytových potřeb a tím obecného zájmu a prospěšnosti. Družstvo je zapsáno v obchodním rejstříku, je právnickou osobou, vystupuje v právních vztazích svým jménem a za porušení svých závazků odpovídá celým svým majetkem.

Členy družstva mohou být fyzické osoby, které dosáhly plnoletosti, se státním občanstvím České republiky a s trvalým pobytem na území ČR. Podmínka státního občanství ČR se u manželů - společných členů družstva, považuje za splněnou, je-li státním občanem ČR alespoň jeden z nich. Členství v SBD vzniklé před platností tohoto omezení zůstává. Členství vzniká dnem, kdy představenstvo rozhodne o přijetí za člena na základě písemné přihlášky. K přihlášce musí být připojeno potvrzení o  zaplacení zápisného ve výši 200,-Kč a členského vkladu ve výši 1.000,-Kč. Členství nevzniká před zaplacením členského vkladu. Představenstvo je povinno rozhodnout o přihlášce nejpozději na první schůzi v měsíci následujícím po dni, kdy byla družstvu doručena.

Členům družstva a vlastníkům bytových jednotek SBD poskytuje servis na správu bytů a domů. Co všechno tato správa zahrnuje?

Správa bytů, správněji podílu společných prostor, je pro vlastníky bytů prováděna v družstevních domech ve stejném rozsahu, jako pro družstevníky - nájemce. Tato správa obsahuje zajištění provozu domu včetně dodávky všech energií a revizí vyhrazených zařízení, provádění běžné údržby, plánovaných oprav a řešení případných havárií a následků živelných pohrom společných prostor. Zajišťujeme protipožární zabezpečení domu a revize protipožárních technických prostředků. Vedeme technické a provozní dokumentace domu a zajišťujeme pojištění domu. Zpracováváme předpisy zálohových plateb na náklady spojené s užíváním bytu se správou společných částí domu a pozemku dle výsledku rozhodnutí shromáždění vlastníků. S tím souvisí evidence přijatých plateb, evidence dlužníků a vymáhání dluhů. Provádíme roční vyúčtování zálohových plateb za plnění spojené s užíváním bytů včetně odečtu vodoměrů a indikátorů tepla. Jednou ročně, po skončení zúčtovacího období, předkládáme vlastníkům zprávu o činnosti včetně hospodaření domu a stavu majetku. Dlouhodobá záloha na opravy (dříve fond oprav) je evidován přesně pro každý objekt samostatně. Samostatně je sledováno čerpání a dotace a doporučovány případné úpravy dle plánovaných akcí.

Kolik domů s byty v osobním vlastnictví je transformováno na společenství vlastníků jednotek?

Společenství s právní subjektivitou jsou celkem 3. Správu provádíme pouze pro 1 SVJ, 2 SVJ odešla k jinému správci. V roce 2005 očekáváme vznik dalších 5 SVJ s právní subjektivitou a budeme usilovat o jejich správu. V dalších 17 domech dosáhnou vlastníci majority. Tomuto vývoji se snažíme přizpůsobit naší obchodní politiku a strategii. V převodech bytů jsme družstvem tzv. „otevřeným“, to znamená, že kdokoliv požádá o převod bytu do vlastnictví, tomu je byt převeden.

Říkal jste, že provádíte správu bytů a domů společenstvím vlastníků jednotek, která vznikla privatizací družstevních domů. Můžete k tomu uvést podrobnosti?

Asi by bylo dobré vysvětlit postavení družstva ve společenství vlastníků.

V souvislosti s převody družstevních bytů do vlastnictví dle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů je důležité si uvědomit, že družstvo vystupuje v každém objektu, kde už byly některé byty převedeny do vlastnictví, jednak jako vlastník části bytových jednotek (a samozřejmě společných částí domu) a jednak jako správce objektu. Jako vlastník bytových jednotek rozhoduje o těchto jednotkách způsobem určeným stanovami formou členských schůzí jednotlivých samospráv členů nájemců, avšak v souladu se stanovami družstva, č1.93 odst.3 je rozhodnutí členské schůze samosprávy směrodatné pouze pro vnitřní záležitosti družstva nebo pro zástupce družstva (tj. předsedu samosprávy nebo pověřeného pracovníka) pro hlasování na shromáždění vlastníků jednotek. Družstvo jako správce objektu je potom ze zákona povinno se řídit rozhodnutím společenství vlastníků objektu.

Převodem bytu do vlastnictví dle zákona č. 72/1994 Sb. vlastník bytové jednotky a podílu na společných částech domu dále o společných částech domu rozhoduje formou své účasti a hlasováním na shromáždění společenství vlastníků jednotek domu způsobem stanoveným zákonem.

Pokud i po převodu bytu do vlastnictví jeho majetková účast v družstvu dosahuje alespoň hodnoty členského vkladu a zůstává členem družstva dle zákona, představenstvo rozhodlo o jeho přesunutí do samosprávy členů vlastníků a toto rozhodnutí je členu - vlastníkovi sděleno. Jednodušeji řečeno o svém „majetku“ rozhoduje vlastník jednotky - člen družstva - na shromáždění společenství vlastníků domu a o „členských záležitostech“ rozhoduje v samosprávě členů - vlastníků. Tyto dva způsoby jsou nutné (a neslučitelné) už z důvodu rozdílného způsobu hlasování, kdy na členské schůzi samosprávy 1 hlas = 1 člen, na shromáždění společenství vlastníků je v souladu se zákonem rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu.

Z vlastnických vztahů v domech, ve kterých bylo družstvo původním vlastníkem budovy a kde dosud ze zákona nevzniklo společenství vlastníků "s právní subjektivitou" vzniknou společenství vlastníků jednotek „bez právní subjektivity“.

Společenství vlastníků jednotek „s právní subjektivitou“ vzniká ze zákona, pokud jsou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl družstva na společných částech domu se sníží na méně než jednu čtvrtinu. Toto společenství na prvém shromáždění za účasti notáře zvolí orgány společenství, které ho dále zastupují a řídí, a odhlasuje znění stanov společenství. Společenství potom jako právní subjekt zajišťuje správu, provoz a opravy společných částí domu. Jak pro společenství vlastníků, tak i pro družstvo je výhodné, aby nadále pokračovala spolupráce při správě domu na základě individuálně sjednávané smlouvy o správě společných částí domu.

Jaké akce na zvelebení družstevního bytového fondu chystáte v Lovosicích pro rok 2005?

Stavební kvalita domů je různá a od toho závisí i dnešní míra oprav. Bohužel všechny domy čekají, kromě průběžných oprav, nevyhnutelné opravy panelového pláště spojené s jejich zateplením. Většinu domů čeká celková oprava a výměna výtahů. Finanční prostředky na tuto náročnou akci budou zajištěny z fondů dlouhodobých záloh jednotlivých domů. Na shromáždění vlastníků a na členských schůzích samospráv byly na podzim minulého roku odsouhlaseny poplatky do DZO tak, aby mohly být „modernizace“ nebo výměny výtahů provedeny podle schváleného harmonogramu.

Nemůžeme čekat, že vydáme v budoucnu méně peněz za bydlení a služby s tím spojené. Můžeme ale ovlivnit naše hospodaření a dopad nevyhnutelných výdajů přiměřeně rozložit. Naší výhodou je, že se nemusíme bát, jaký bude nájem, protože hospodaříme na svém a každý dům samostatně se svými prostředky.

V roce 2004 jsme provedli generální opravu střechy objektu ve Vodní 993. Z dalších oprav: byla zahájena výměna stávajících dřevěných oken za plastová na objektu v Dlouhé 1042, kompletní výměna balkónových zábradlí v objektech v Osvoboditelů 935 a Vodní 997-1000, částečná výměna centrálních rozvodů studené a teplé vody v Sadech pionýrů 894 a 876, výměna dešťového svodu v Sadech pionýrů 850, výměna lina a hran schodů v Dlouhé 1058 a Dlouhé 1060, oprava malby, nátěry soklů a podlah suterénu v Dlouhé 1042, zateplení vstupů do objektu ve Vodní 997, instalace odsávacích hlavic Lomanco v Žižkové 914, instalace pohybových čidel v Dlouhé 1060, výměna schránek v Dlouhá 1042. Mimo drobné údržby zajišťujeme pravidelné revize elektrorozvodu, plynu, hromosvodů a výtahů.

Plán připravovaných akcí čerpaných z DZO na našich objektech pro rok 2005 v městě Lovosice

• modernizace a obměna výtahů dle požadavků nových právních předpisů souvisejících s legislativou EU v objektech: Žižkova 914, Vodní 997, Dlouhá 1042, Dlouhá 1056,
• výměna centrálních rozvodů - studené a teplé vody, plynu a kanalizace - Dlouhá 1058, Dlouhá 1042,
• obměna stávajících vchodových dveří - Sady Pionýrů 876,
• výměna hlavních společných rozvodů elektro - Sady Pionýrů 850, Sady pionýru 894, Kostelní 906,
• výměna a opravy balkónových zábradlí - Vodní 993, Dlouhá 1056, Dlouhá 1060,
• výměna podlahových krytin společných prostor - Osvoboditelů 935,
• výměna vodoměrů - Sady Pionýrů 876, Vodní 997-1000, Vodní 993-6, Dlouhá 1042.

Jakým směrem se bude v nejbližší době ubírat legislativa pro bytové družstevnictví a bytovou politiku státu vůbec? Máte o tom přehled?

V současné době se na veřejnosti hodně mluví o návrhu zákona o státní podpoře výstavby družstevních bytů. Návrh věcného záměru (schválený na jednání vlády dne 10.9.2003) obsahuje podmínky, které musí bytové družstvo splňovat nejméně po dobu 30 let v souvislosti se získáním a využitím podpory na výstavbu družstevních bytů. Podmínky stanovené zákonem jsou splnitelné, ale je důležité počkat na konečné znění zákona, zvážit zájem o tuto formu družstevní výstavby v naší lokalitě, a to zejména s ohledem na nutnost vynaložení finančních nákladů s porovnáním kupních cen stávajících bytů. V neposlední řadě potom organizační stránku celé věci, protože organizační struktura současného družstva odpovídá pouze správě domů, středisko investiční výstavby bylo zrušeno.

Vaše slovo na závěr?

Slovo družstvo znamená spoluúčast, sdružování sil a zájmu lidí se společným cílem. Našim cílem je žít v našich, tedy družstevních, převážně panelových domech tak, aby nás bydlení finančně neúnosně nezatěžovalo, bylo pokud možno klidné, bez vážných problémů. Chceme to všichni a musíme se vyrovnat i s tím, co je jen stěží ovlivnitelné a dané současnou nedokonalou legislativou.

Děkuji a přeji jen samé úspěchy.

Rozhovor připravil Miroslav Hvorka